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套路多多，购房纠纷如何“有效维权”？******

　　人民网记者 孙红丽

　　近期，中央层面多部门发文定调房地产市场，并作出“要确保房地产市场平稳发展”“支持刚性和改善性住房需求”等一系列部署，进一步提振了房地产市场信心。

　　买房置业是老百姓重要的消费需求之一。让人民群众放心购房，住上更好的房子，诚信守法、风清气正的市场环境不可或缺。然而实践中，消费者在买房过程中可能遭遇种种套路，一旦交了定金买了房，常常处于弱势地位。比如，卖房捆绑销售装修升级包、精装交付货不对板等。这种时候，消费者应该如何有效维护自身的权益？

　　被“虚假宣传”误导，开发商规避责任怎么办？

　　近日，来自南京的网友向“人民投诉”平台反映，南京某楼盘在销售时，将小区主大门和会所一楼及景观作为重要宣传卖点，以高于周边楼盘3000元左右每平方米的价格售卖，很多消费者都为了景观买单。但购房完成后，开发商擅自更改规划，之前宣传的卖点全部变为其他功能区，且未做任何明确告知。小区景观遭到破坏，实质上房产溢价已经消失，给消费者造成了重大财产损失。

　　在消费者购买一手房的时候，开发商往往会通过宣传册、微信公众号等，对楼盘及样板房进行宣介。有的开发商还会草拟类似“售楼书、广告、宣传资料不构成要约，不属于交付标准，不具有约束力，双方应以正式合同为依据”的条款。那么，这些宣传和介绍是否有法律上的约束力？

　　中国消费者协会对此指出，根据法律规定，开发商无权单方在合同中规定广告和宣传资料等不构成合同内容。当售房广告和宣传资料构成要约，即使未写入合同，开发商也应履行相关义务，如未按约履行，则构成违约。

　　另外，业主如何避免被“虚假宣传”误导？遭遇开发商虚假宣传后又该如何维护权益？

　　中国消费者协会法律部副主任谢龙在接受人民网记者采访时表示，消费者维权主要的依据是以合同约定为准，但是一般情况下商品房的宣传广告和宣传资料在法律上定性为要约邀请，这不具有强制约束力。

　　“但是，如果销售广告和宣传资料是开发商在商品房开发规划范围内的房屋，以及相关设施所做的说明和承诺，并且这说明承诺具体而且确定，对商品房买卖合同订立以及房屋价格的确定都有重大影响，那么它就构成了要约。”谢龙说，这种情况即使是没有写到合同里面，它也是合同的重要内容。如果开发商违反了这些说明和承诺，那么消费者也可以据此作为证据，要求对方承担违约责任。

　　根据法律规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、商业广告和宣传等为要约邀请。商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。

　　举例来说，消费者在售楼处选购商品房时，宣传单上注明的房屋实际可使用面积是约86平方米，实际交付面积却不足80平方米。如果通过宣传资料和其他的相关证据能够看出开发商以房屋实际使用面积作为卖点，从而吸引消费者签约购买，那么可以认为，这个宣传内容构成要约。

　　谢龙建议，业主需要收集保全相关购房证据，譬如楼书、户型图、小区平面图等宣传资料，或是通话录音、现场录音录像、聊天记录等。

　　利用“补充协议”加重业主责任怎么办？

　　“多签了2份《补充协议》，收房时间变了，物业费涨了……”天津某楼盘业主向记者反映，补充协议和购房合同差异巨大。在购房合同基础上添加的补充协议，加重了业主的责任，规避了开发商的责任。

　　实践中，经常有开发商利用其在房产交易中的优势地位，在与购房户签订《商品房买卖合同(预售)》时，要求购房户签订《补充协议》，在《补充协议》中多处变更、修改、增加原合同中的主要约定事项。

　　谢龙指出，这种情况会导致正式合同里的一些条款失效。

　　“从法律效力上来说，补充条款要高于合同条款，所以消费者一定要对补充协议的具体条款充分理解。”谢龙表示，开发商有义务充分说明每个条款的具体内容，消费者也可以拒绝一些不合理的条款。同时，从法律上来说，一些对消费者特别不公平的条款也是无效的。当然，具体要根据条款内容来判断。

　　北京广森律师事务所姜超峰律师提醒消费者，签订购房合同补充协议时要看清其中存在的陷阱，如涉及到交房时间，建议购房人在签补充协议时要明确、细化这些条款，对不可抗力的具体情形和影响程度有一个明确的约定。

　　不得不选的捆绑装修，真的合理吗？

　　在一些地区新房限价的背景下，很多楼盘特别是热门楼盘通过推出装修升级包这样的方式，变相进行组合销售。

　　去年九月，李先生在北京望京片区看中了一套面积126平米的新房。打算交定金时，销售人员告知，除了首付款，还要准备好买“升级装修包”的钱，否则房子就无法购买。几经协商未果，李先生只能无奈同意。

　　无形中增加了一大笔支出的李先生很是郁闷，强制买卖装修升级包是违规行为吗？

　　谢龙对此解释，从法律规定看，任何经营者销售商品提供服务都应当明码标价，不得在标价之外加价出售，也不得收取任何未予标明的费用。开发商利用自己的优势地位销售装修升级包这种行为违背了消费者意愿，侵害了消费者自主选择权。根据消费者权益保护法，消费者有权拒绝经营者的强制交易行为。

　　虽然拥有拒绝的权利，但是实践中，面对不接受就不购房的情况，消费者仍有购房意愿怎么办？

　　“这种情况下，如果消费者购买装修升级包，要看开发商能否正常给消费者开具正规的发票。如果不能，说明这个收费是不合理的，那么消费者就可以去举报。”谢龙表示。

　　姜超峰认为，装修升级包从法律上来说没有问题，但是合理性还是有所欠缺。商品房买卖是一种平等主体的民事法律关系，这种情况下如果不存在欺诈、故意隐瞒等导致合同无效的因素，合同是有效的。

　　对于不买装修升级包就无法购房的情况，姜超峰建议，购房者若购买捆绑装修的房子，为了自身利益，应要求开发商在购房合同中写明装修品牌、价值标准等，以及如未能达到约定的标准，开发商应承担何种法律责任。

　　精装修货不对板，如何解决？

　　2020年9月，河北保定的王女士在市内某小区全款购买了一套精装修期房。交房后，发现不仅精装修房与样板房相差甚远，还存在窗户关不严、墙面不平整等问题。尤其是卫生间的瓷砖，很多是空的。

　　精装修房屋货不对板、缩水、漏水、减配……业主可以主张哪些权益？面对开发商“样板间仅供参考，最终交房以合同约定为准”“出卖人享有最终解释权”的条款，业主该如何有效维权？

　　姜超峰认为，房屋质量问题分两种，一种是严重的质量问题，比如可能有危险性，入住后人身安全得不到保证等，消费者可以拒绝，甚至可以要求退房并要求对方承担赔偿责任。但是一些非严重的质量问题，在保修期内开发商有责任、有义务承担维修责任。

　　“‘享有最终解释权’这句话本身不符合法律规定。”谢龙称，因为这种格式条款是由开发商事先制定并重复使用的，而格式条款一定要基于公平的原则来确定双方的权利义务。如出现争议，应该做出不利于格式条款提供方的解释，也就是要做出有利于消费者的解释。

　　姜超峰说，装修样板房对消费者买房有非常重要的影响，它可以构成合同要约。如果开发商明确提示消费者，样板房不是最终交付标准，开发商可以不承担责任。如果注明属于开发商赠送，则也要符合赠送的要求，比如品牌、材质等，否则开发商同样可能构成违约。

李合亮：走中国式现代化道路必须扎实推进共同富裕******

　　本期光明网理论学术动态导读关注中国式现代化、马克思主义、乡村振兴、人民至上、高等教育等话题，欢迎网友踊跃参与讨论。

　　【李合亮：走中国式现代化道路必须扎实推进共同富裕】

　　山东省习近平新时代中国特色社会主义思想研究中心特约研究员李合亮认为，以实现全体人民共同富裕为本质要求之一的中国式现代化，其核心要义是全体人民的现代化。从共同富裕的内容来看，强调在物质生活共同富裕的同时，实现作为上层建筑的精神生活的共同富裕；从共同富裕的过程来看，财富的创造与分配是贯穿其中的两条主线，是实现共同富裕的一体两面；从共同富裕的目标来看，人的自由全面发展是马克思恩格斯所描绘的人类社会最崇高的奋斗图景。实现共同富裕是中国式现代化的本质要求，是全面建成社会主义现代化强国的必然选择。首先，需毫不动摇坚持党的全面领导。党的一百多年奋斗征程不断昭示我们，为人民谋幸福、为民族谋复兴是党的永恒追求和奋斗目标。其次，健全完善实现共同富裕的顶层设计。更好地保证人民当家作主，持续将制度优势转化为治理效能，注重以民生建设为导向的社会建设，全力推进生态文明建设。最后，以历史主动精神和历史创造精神推进共同富裕。善于从党的一百多年奋斗历史中汲取养分，汇聚不竭前进力量，强化推进共同富裕使命担当。

　　摘编自《光明日报》

　　【胡海良：坚持“两个结合”，推进马克思主义中国化时代化】

　　浙江省社会科学院副院长胡海良表示，马克思主义是认识世界、把握规律、追求真理、改造世界的强大思想武器，是我们立党立国、兴党兴国的根本指导思想。只有把马克思主义基本原理同中国具体实际相结合、同中华优秀传统文化相结合，才能始终保持马克思主义的蓬勃生机和旺盛活力。100多年来，我们党坚持运用马克思主义科学的世界观和方法论解决中国问题、得出符合客观规律的科学认识，坚持把马克思主义思想精髓同中华优秀传统文化精华贯通起来，不断推进马克思主义中国化时代化。我们必须坚持“两个结合”，坚定历史自信、文化自信，把马克思主义思想精髓同中华优秀传统文化精华贯通起来、同人民群众日用而不觉的共同价值观念融通起来，不断赋予科学理论鲜明的中国特色，不断夯实马克思主义中国化时代化的历史基础和群众基础。

　　摘编自《人民日报》

　　【郑有贵：乡村要振兴，产业必振兴】

　　中国社会科学院习近平新时代中国特色社会主义思想研究中心研究员郑有贵指出，乡村要振兴，产业必振兴，要坚持精准发力，立足特色资源，关注市场需求，发展优势产业，促进一二三产业融合发展，更多更好惠及农村农民。第一，以形成新型工农城乡关系拓展乡村产业发展空间。要把推动农村一二三产业融合发展，与产业园区建设、特色小镇建设、推进新型城镇化等有机结合起来，推动产业集聚和人口聚集互促的产城融合发展，推进空间布局、产业发展、基础设施等县域统筹，发展乡村旅游、休闲农业、文化体验、健康养老、电子商务等新产业新业态。第二，以完善利益联结机制集聚乡村产业发展动能。通过就业带动、保底分红、股份合作等多种形式，让农民合理分享全产业链增值收益。一方面，要将推动乡村产业振兴和促进农民增收结合起来，通过“资源变资产、资金变股金、农民变股东”，形成企业和农户产业链上优势互补、分工合作的格局；另一方面，要将推动乡村产业振兴和坚持农民主体地位结合起来，既要充分发挥资本促进乡村产业振兴的作用，又要防止把农户从产业链中挤出来。第三，以深化农村改革激发乡村产业发展活力。需以处理好农民和土地的关系为主线深化农村改革，推动农村改革扩面、提速、集成，力争在巩固和完善农村基本经营制度、发展新型农村集体经济、发展新型农业经营主体和社会化服务、发展农业适度规模经营等方面取得成效。

　　摘编自《经济日报》

　　【马德坤：新时代践行“坚持人民至上”重在创造】

　　山东省高校网络思想政治工作中心特约研究员、山东师范大学马克思主义学院教授马德坤认为，实现中华民族伟大复兴这个伟大梦想是近代以来中华民族努力的方向，也是党所肩负的历史使命。中国共产党为实现自己的历史使命所作的努力一直都是指向中华民族与中国人民，坚持一切发展为了人民，坚持人民至上。在新时代，全面推进中华民族伟大复兴，需要凝聚全国各族人民的力量，需要密切联系群众、筑牢公平正义、实现共同富裕，这是坚持人民至上的关键。一是要密切联系群众。在长期的革命、建设和改革实践中，中国共产党形成了“从群众中来、到群众中去”的优良传统和工作方法。我们党是在同人民群众的密切联系中成长、发展和壮大起来的，不论过去、现在和将来，我们都要坚持一切为了群众、一切依靠群众。二是要筑牢公平正义。新时代，在全面建设社会主义现代化国家新征程上，坚持人民至上，就是要完善分配制度、实施就业优先战略、健全社会保障体系、推进健康中国建设，使人民利益得到充分维护，公平正义得到充分彰显。三是要实现共同富裕。实现共同富裕是中国特色社会主义的本质要求，也是坚持人民至上和社会发展的必然结果。在进入新时代的条件下，以共同富裕为目标指向是坚持人民至上的必然要求。

　　摘编自《中国社会科学报》

　　【刘晟：以高等教育高质量发展助力中国式现代化】

　　广东药科大学党委书记、教授刘晟指出，高校是人才培养主阵地和科技创新主力军，要充分发挥高等教育在教育、科技、人才“三位一体”战略布局中的重要作用，以高等教育的高质量发展为中国式现代化提供坚实的科技、人才支撑。一是坚持党的全面领导，始终引领高校高质量发展。加强党的全面领导和党的建设，牢牢掌握党对高校的领导权，坚决落实党委领导下的校长负责制，将党对高校工作的全面领导等制度优势转化为培养社会主义建设者和接班人的能力；把握高质量内涵式发展要求，围绕大学的主要职能，明确方向、突出重点，提升高校治理能力现代化水平；围绕建设高质量教育体系，统筹推进育人方式、办学模式、管理体制、保障机制改革，打造以服务国家和区域需求为支撑的学科专业体系，深化教育教学改革。二是勇攀科技创新高峰，不断推进高水平科技自立自强。坚定不移走自主创新道路，聚焦“四个面向”，瞄准高峰、基础、前沿、新兴、交叉领域布局一批战略性、储备性关键核心技术研发项目，提升关键核心技术创新能力；深化从源头、过程、评价到运用的全链条科技创新体制改革，营造宽松、多元、竞争、有序的科技创新环境；主动服务国家战略和区域发展，立足高校所在区域发展特点和自身学科优势，加速汇聚高质量创新资源，推进基础研究和重大科技创新突破。三是努力培育时代新人，全面提高人才自主培养质量。坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想铸魂育人，全面贯彻党的教育方针，加强思想引领和价值塑造，教育引导青年学生理解把握习近平新时代中国特色社会主义思想世界观和方法论；强化高校人才自主培养的战略规划。把国家所需和学校所能紧密结合起来，着力加强人才的创新、实践能力培养，按照新阶段新要求深化学科体系、教学体系、教材体系、管理体系等方面的改革；锻造高校人才自主培养师资队伍，建立完善人才引进、交流和专业化学科梯队发展等机制，创造有利于教师成长的体制、机制和环境氛围。

　　摘编自《南方日报》

　　（光明网记者 赵宇整理）

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）